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酒店式公寓禁令:是危还是机?

阅读人数:  编辑时间:2012-02-09 10:57 A-A+

  2月11日,杭州的“酒店式公寓禁令”(《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》)开始实施。该禁令明文提出:商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局,公共卫生间应按层集中设置,不得采用单元式或住宅套型式设计,但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制,标准层面积小于600平方米的,带独立卫生间的分割单元不超过1个);内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式,建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点,禁止设置外挑式阳台、飘窗;具有公共的出入通道,除集中设置的食堂外,不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。

  这意味着今后“不限购、不限贷”兼具类住宅功能的酒店式公寓产品将在杭州市场上绝迹,而另一个直接影响就是打算靠商业用地支撑的杭州土地市场可能再度陷入艰难中。

  鸡肋

  前段时间,有人在微博上列了《买房十七条》。其中一条便是:“最好不要买走廊式布局的酒店式公寓(不管是住宅性质的还是商业性质的),居住感受很差,升值潜力更差,而且很难转手。”趁着酒店式公寓即将被消灭的新规出台,着重对这一条做详细的注解。

  酒店式公寓主要客群是单身人士、年轻夫妇或老年夫妇。对于这些人群,到底该买什么样的房子,我们无法给出确切的答案。但是,我们可以很肯定地建议这部分人群尽量不要去购买哪些房子——特别是对于绝大多单身人士和年轻夫妇来说,最不值得购买的就是所谓的“单身公寓”,也就是走廊式布局的酒店式公寓。

  走廊式布局的酒店式公寓,既无法给大多数单身人士带来美妙的居住感受,又无法最大化地实现不动产资产价值的增长。这就要从酒店式公寓的来历说起。在杭州,多数写字楼都卖不起价格,基本上都要比同地段的住宅低很多。这样一来,那些本来应该建成写字楼的土地,就被建成了向住宅靠拢的酒店式公寓。这些房子通常都是做成精装修的,但严格来说它不能算是公寓,因为它的土地性质通常仍然是40年或50年产权的公建用地,而不是70年产权的住宅用地。

  酒店式公寓产品从来就不是开发商们的主动选择。虽然最近几年也有一些酒店式公寓是建在住宅用地上的,但是根本目的是为了解决容积率不足的问题(说得简单点就是开发商要把能赚的钱赚足),而不是首先从单身人士或年轻夫妇的真正需求出发的。这样的房子即使号称是豪宅,也只能是“被动的豪宅”,而不是“主动的豪宅”。

  所谓的“酒店式公寓”,单元格局倒是实现了酒店式(走廊式排列),但物业服务上却与真正的酒店式服务相距甚远,至少目前在杭州是这样的。所以,很难谈得上“美妙的居住感受”。

  至于不动产增值,单身人士、年轻夫妇就更加弱势了。由于它的居家功能较弱,价格又相对高昂,就成为小众产品,转手就不是那么容易。凡是不便于流通的商品,增值潜力通常都要打折扣。在行情火爆的时候,任何房产品的销售都不是问题。特别是2009年,包括酒店式公寓在内的非主流产品也“一荣俱荣”地取得了热销佳绩。但是一旦行情走低,酒店式公寓产品往往会首当其冲遭遇销售不畅的局面。

  因此,如果哪对年轻夫妇或哪位单身仁兄靓姐拼死拼活一定要买套酒店式公寓,那么还是建议他/她去买“主流楼盘中的主流楼宇中的小户型”。如果买旧一点的话,朝晖或翠苑到处都是40-70平方米的房子;如果要新一些的话,像顺发·吉祥半岛那样的75平方米三房户型或天阳·上河那样的75平方米两房户型也是非常不错的选择(新房买不到的话,那买它的二手房嘛)。

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